康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告

康养计划：海棠小镇定位规划及户型配比调研报告

目录：

一、广德市场及周边竞品情况

二、市场小结

三、SWOT分析

四、目标客户群体分析

五、新项目户型配比建议  

一、广德市场及周边竞品情况

2016-2018，广德市总体处于老城区扩张阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：刚需+改善占80%+投资20%；代表楼盘：祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园 碧桂园公园里，碧桂园天誉 春熙湖畔，绥安商业街。价格水平在：7000-8500左右。

2018年起，土拍价格逐次突破历史，屡创新高，市区改善性需求持续提升，改善型楼盘不断入市，代表楼盘：祥生君临府，K2玉兰湾，碧桂园天誉 广信和园（规划中），价格水平在：8500-9000左右

广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约2100套

春熙湖畔-本地开发房企

车距22公里，物业类型为高层、洋房，目前整体去化90%。前期高层毛坯：6800元/㎡，洋房销售均价7500元/㎡

客户群体：

Ø  客户需求以刚需为主；

Ø  客群来源以市区企事业单位、个体为主，占比高达70%，同时，洋房等物业类型吸引周边地缘性客户，占比为30%；

Ø  客户关注重点在小区价格、性价比。

碧桂园天誉-品牌房企广德改善之作

与新项目车距21公里，物业类型为高层、洋房、别墅，目前项目整体去化率70%。在售产品为大户型洋房、高层，近期均价约8400元/㎡。主力面积：140-260㎡。

Ø  客户需求以刚改、改善型为主；

Ø  项目成交客户主要以个体老板、公务员为主，占比达60%，有一定经济能力，看重改善居住环境；

Ø  客户关注重点在于产品、环境。

户型配比：

二、市场小结

产品方面：目前广德地价不断刷新，品牌房企入住，进一步刺激了广德市场，客户群体由早期刚需为主，随着区域条件、经济实力、客户认知度的不断提升，改善型客户不断增加，对产品追去从过去满足居住条件转变为对环境、品牌、服务及面子的追求。

产品面积段主要集中于120~140㎡之间，客户较为青睐，且目前广德主力在售楼盘显性库存约2200套，其中新项目广信和园、金创新地块及6号新地块均未动工，据政府消息，此三宗地块开盘时间预计将推到10月后。目前市场库存有限，且以高层、小高层为主，纯洋房及高端别墅产品缺失，市场存在一定需求缺口；

价格方面：目前市内配套趋于完善、交通更加便利，价格稳中有升，改善类产品价格在8500-9000左右。

三、SWOT分析

项目优势

（1）交通优势：项目毗邻主干道，距离高速出口仅500米，交通便利、优势明显。

（2）环境优势：项目周边无工业布局，环境氛围极好，宣木瓜旅游小镇已经初具雏形，利于充分发挥优美环境的优越性，打造低密度社区，提高项目调性。

（3）品牌优势，项目属于安徽省首批特色小镇，具备一定知名度和品牌宣贯基础。

项目劣势

配套不足：项目周边10km医院、学校等大型公共设施较缺乏；

项目市场机会

项目周边竞品较少，且本身具备旅游、医疗、养老特色配套规划，可结合项目自身特点，完善生活配套，打造高端低密洋房、墅区，吸引广德市区及周边城市改善、投资客群。

项目威胁

（1）项目位处城郊，离市中心较远，区域板块热度相对较低。

（2）项目整体住宅规模较小，不宜大开大阖，对渠道拓展、营销资源整合要求较高。

四、目标客户群分析

以海棠小镇在该地区的长期经营、且作为首批安徽省特色旅游小镇，已经在当地形成了一定品牌影响力，会对周边改善、养老、投资客户群体构成产生一定牵引。项目客户群主要包括高端群体、投资客、周边乡镇的改善、养老客群。区域上，主要以广德市、周边投资、改善、养老客户为主，其他乡镇客户和浙江、上海投资客户为补充。

五、户型配比建议：

通过广德市场竞品推货主力户型去化速度分析，目前广德市主力户型以120—140㎡三房、四房为市场主流户型，花园洋房及别墅产品较为稀缺，综合广德整体发展及销量，区域内竞品及市场比较受关注的项目，同时结合新项目自身区位及指标，根据周边客群特征经济技术指标、限高等要求，建议项目产品以低密度花园洋房和别墅相结合，实现快速去化，并追求项目利润最大化：

洋房（4层）户型以110—120㎡三房为主力，紧抓市场改善、养老客户群体，填补市场空缺，总价保持相对较低，确保新品快速开盘去化。

采取部分双拼、独栋别墅，独栋别墅220-280平左右面积，满足高端客户需求。双拼别墅150-220左右，以在控制总价和体现充分舒适度的前提下同独栋产品相区分，促进开盘去化。

户型配比建议方案：

根据目前项目规划，为实现项目产品合理搭配，实现项目利润最大化，具体户型面积段配比：

    在户型选取思路上，充分利用项目低密度、点状供地特点，拉宽项目面宽，保证多室朝南、南北通透，附赠入户花园、主卧大露台，首层及二层设置前后花园，最大化增加产品附加值。

户型排布:

洋房S38-6

洋房S38-7

独栋别墅A1-2:250平米

独栋别墅A2-6:280平米

双拼别墅C1-2-4:152平

双拼别墅B4-6:212平